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Mietkautionsverwertung

VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs

Aktenzeichen: VIII ZR 234/13

Urteil vom 7. Mai 2014

Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit einer Vereinbarung negiert, die dem Vermieter erlaubt, während eines laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten.

Ausgangspunkt

Eine Mieterin einer Wohnung hinterlegte eine Mietsicherheit auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung zu ihrem Mietvertrag besagte: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen ..."

Als später die Mieterin eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Das Amtsgericht gab dem Ansinnen der Mieterin statt. Das Landgericht wies die Berufung des beklagten Vermieters zurück.

Entscheidung

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hinsichtlich einer Klageabweisung blieb beim für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ohne Erfolg.

Dieser entschied, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen.

Das Vorgehen des Vermieters steht im Widerspruch zu dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß diesem Absatz hat ein Vermieter die ihm als Sicherheit anheimgegebene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Hinter diesem steht die Intention, zu gewährleisten, dass ein Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Dieses Bestreben würde konterkariert, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Daher ist die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag unwirksam.

§ 551 BGB - Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten - Absatz 3

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

05.2014

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